Berdasarkan PP No. 34 Tahun 2016, transaksi jual beli tanah menjadi salah satu aktivitas yang akan menimbulkan kewajiban pembayaran pajak antara pembeli dan penjual. Namun, banyak orang masih bingung bagaimana besaran pajak itu ditentukan, dan siapa juga yang menjadi wajib pajak atas transaksi tersebut.
Nah, jika Anda termasuk salah satunya, artikel berikut sangat tepat untuk dibaca. Beragam informasi terkait jenis-jenis pajak yang dikenakan, cara hitung pajak jual beli tanah, hingga tips proses transaksi tanah dapat Anda temukan di sini.
Jenis Pajak yang Berlaku dalam Jual Beli Tanah
Dalam transaksi jual beli tanah, terdapat beberapa jenis pajak dan biaya yang wajib diketahui dan dipenuhi oleh kedua belah pihak, yaitu:
Pajak Penghasilan (PPh)
Pajak penghasilan adalah pajak yang dikenakan atas setiap transaksi yang bersifat tambahan kemampuan ekonomis yang diterima oleh Wajib Pajak. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 mengatur bahwa transaksi ini dapat berasal dari gaji, hasil jual beli, hadiah, sewa, ataupun sumber lainnya.
Ada tiga kelompok tarif untuk PPh ini, yaitu:
- 0%: Jika tanah/bangunan dialihkan ke pemerintah atau BUMN tertentu.
- 1%: Untuk rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dijual oleh pengembang.
- 2,5%: Untuk transaksi jual beli tanah/bangunan lainnya (umum).
Anda bisa menentukan sendiri kelompok dari transaksi jual beli tanah yang Anda lakukan, tetapi transaksi jual beli tanah oleh masyarakat umum biasanya masuk ke kelompok ketiga.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Melalui transaksi jual beli tanah, pembeli akan mendapatkan hak atas perolehan tanah. Adanya hak ini menuntut kewajiban pengeluaran biaya BPHTB atau dikenal dengan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Hal ini secara lengkap diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009.
Tarif BPHTB umumnya adalah 5% dari nilai perolehan objek pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besaran NPOPTKP berbeda di setiap daerah karena ditetapkan oleh pemerintah daerah masing-masing.
PPN dan PPnBM
Biaya pajak lain yang melekat pada transaksi jual beli tanah selain PPh dan BPHTB adalah PPN dan PPnBM. Namun, dua item pajak ini hanya akan dikenakan dalam kondisi tertentu, terutama jika transaksi terjadi antarperorangan.
Terperinci penerapan PPN dan PPnBM adalah sebagai berikut.
PPN (10%)
- Dikenakan atas penyerahan bangunan oleh PKP.
- Umumnya berlaku untuk rumah baru dari developer, bukan transaksi antarperorangan.
- Tarif PPN adalah 10% dari harga jual, kecuali jika ada insentif atau kebijakan tertentu dari pemerintah.
PPnBM
- Dikenakan hanya untuk objek pajak yang memenuhi kriteria barang mewah, misalnya rumah sangat mewah atau vila bernilai tinggi.
Biaya Notaris dan Administrasi lainnya
Biaya terakhir ini merupakan tambahan di luar pajak. Biaya-biaya ini dibutuhkan untuk memastikan legalitas dan kelancaran proses transaksi.
- Biaya Akta Jual Beli (AJB), dibuat oleh notaris/PPAT sebagai bukti sah jual beli tanah. Besarnya biasanya berkisar antara 0,5%–1% dari nilai transaksi.
- Biaya Balik Nama Sertifikat, untuk mengurus perubahan nama pemilik di sertifikat tanah di BPN. Biaya bisa berbeda tergantung daerah.
- Biaya Cek Sertifikat, untuk memastikan tanah tidak dalam sengketa atau dibebani hak tanggungan.
- Biaya Administrasi Tambahan, seperti materai, fotokopi dokumen, atau pengurusan dokumen pendukung lainnya.
Rumus dan Cara Menghitung Pajak
Setelah mengetahui informasi jenis pajak di atas, Anda bisa mencoba menghitung sendiri berapa besaran nilai yang harus dipersiapkan untuk pajak jika Anda membeli tanah ke secara perorangan. Dengan kondisi tersebut, Anda hanya perlu menghitung PPh dan BPHTB saja. Adapun rumus dan cara hitung pajak jual beli tanah adalah sebagai berikut.
Pajak Penghasilan (PPh)
Rumus: PPh = Tarif umum (2,5%) × Nilai Transaksi. Sehingga, jika harga jual tanah 500 juta rupiah, maka perhitungannya:
PPh = 2,5% × Rp500.000.000 = Rp12.500.000
BPHTB
Rumus: BPHTB = 5% × (NPOP – NPOPTKP). Secara terperinci, NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak atau harga beli tanah sebesar 500 juta rupiah. NPOPTKP (Nilai Tidak Kena Pajak) di wilayah Palembang berdasarkan peraturan pemerintah kota adalah 60 juta rupiah. Lalu, tarif BPHTB adalah 5%. Maka dari itu, perhitungan biaya BPHTB yang harus dipersiapkan adalah sebagai berikut.
| BPHTB | = 5% × (Rp500.000.000 – Rp60.000.000) |
| = 5% × Rp440.000.000 | |
| = Rp22.000.000 |
Siapa yang Membayar Pajak?
Baik penjual maupun pembeli memiliki kewajiban pajak masing-masing yang harus diselesaikan. Penjual wajib membayar PPh 2,5% dari nilai transaksi. Pembayaran ini dilakukan sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) sebagai bukti sah bahwa kewajiban perpajakan telah dipenuhi.
Sementara itu, pembeli wajib membayar BPHTB sebesar 5% dari nilai perolehan objek pajak dikurangi nilai tidak kena pajak (NPOPTKP). BPHTB harus dibayarkan sebelum proses balik nama di Badan Pertanahan Nasional (BPN), karena bukti setor menjadi syarat administrasi. Jika tanah dibeli dari pengusaha kena pajak, maka pembeli juga harus membayar PPN.
Tips Agar Proses Pajak Jual Beli Tanah Lancar
Agar lebih terarah, Anda perlu mengetahui tiga tips berikut agar proses pajak jual beli tanah berjalan lancar.
Pahami Perbedaan Pajak Penjual dan Pembeli
Penjual memiliki kewajiban membayar PPh (Pajak Penghasilan), sementara pembeli wajib membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Pembagian tanggung jawab ini perlu dipahami dan disepakati sejak awal agar tidak terjadi kesalahpahaman.
Lengkapi Semua Dokumen yang Diperlukan
Siapkan KTP, KK, dan NPWP sebagai dokumen awal pemrosesan transaksi jual beli tanah. Namun, jika Anda bertindak sebagai penjual, Anda membutuhkan dokumen tambahan, meliputi sertifikat tanah, bukti lunas PBB tahun berjalan, dan bukti setor PPh.
Gunakan Jasa Notaris/PPAT
Notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) berperan penting dalam mengecek keabsahan dokumen, memastikan Anda membayar pajak tepat waktu, dan menyusun Akta Jual Beli (AJB). Sebab itu, memanfaatkan jasa notaris dan PPAT dapat mempermudah transaksi Anda.
Itulah tadi pembahasan terkait cara hitung pajak jual beli tanah, mulai dari jenis pajak yang harus dibayar oleh penjual dan pembeli, hingga tips agar prosesnya berjalan lancar. Dengan memahami ketentuan dan perhitungan yang tepat, Anda bisa menghindari masalah administratif di kemudian hari serta mempercepat proses balik nama.
